Por encima de estados como Puebla, Guerrero, Chiapas o Tabasco, y pese a que carece de las condiciones idóneas para la inversión por parte de desarrolladores inmobiliarios, Oaxaca está entre los primeros lugares, a nivel nacional, de entidades con el costo de vivienda más alto.
De acuerdo con el maestro Carlos Enrique Mayoral Peña y el arquitecto Enrique Mayoral Guzmán, especialistas en regularización de la tenencia de la tierra, esta situación se debe a la condición del territorio estatal.
“En total, 79% del territorio de Oaxaca es social y tan solo 21% es propiedad privada; ese es uno de los factores para que el desarrollo inmobiliario esté un poquito estancado en el estado, dados los altos costos”, señaló el arquitecto.
Esta situación predomina en la entidad, en cuya extensión territorial, de 93 mil 952 kilómetros cuadrados -de acuerdo con el Inegi-, sólo se contabilizan 12 mil 213 kilómetros cuadrados (13%) como de propiedad privada; el 8% restante, equivalente a 7 mil 516 kilómetros cuadrados, es de propiedad pública y colonias agrarias.
Es importante resaltar que el hecho de que Oaxaca tenga la mayor parte de su territorio como social inhibe el desarrollo inmobiliario dado que este tipo de propiedad por ley es inalienable, inembargable y no se puede vender.
“Es una propiedad social que históricamente ha correspondido a comunidades y ejidos. Legalmente tienen su posesión, tienen sus parcelas pero no crean valor, es decir, no son sujetas de crédito, no pueden servir de aval y no se puede lucrar con ellas”, aseguró Mayoral Guzmán.
Regularizar la tierra
Por su parte, el maestro Mayoral Peña destacó la importancia y urgencia de que el gobierno tome en sus manos un asunto tan determinante como la regularización de la tenencia de la tierra, pues ese sería un detonante económico para el estado en su sector inmobiliario y económico.
“El objetivo de esta medida es alcanzar una meta con la propuesta de una reserva territorial porque la realidad es que la necesidad existe aquí en el estado de Oaxaca. Necesitamos espacio para poder dotar a los habitantes de esta necesidad primaria que es la vivienda”, afirmó.
En ese sentido, Mayoral Guzmán resaltó que ante esta situación, las condiciones de vivienda en Oaxaca podrían agravarse, lo que derivaría en costos más elevados y menos opciones de ofertantes de vivienda.
“Es evidente que cuando no se tiene la materia prima, que es el terreno para poder edificar, de entrada los desarrolladores entran comprando caro, porque la poca reserva que se tiene hace que los precios se incrementen. Al haber poca oferta de terrenos, crece el precio y son pocos los desarrolladores que le quieren entrar”, aseguró.
Especulación y monopolio, afectan
Por otra parte, una de las constantes situaciones que se presentan a la hora de buscar vivienda en Oaxaca, es el avalúo informal, el cual los propietarios de terrenos o casas realizan de forma arbitraria y sin fundamentos, basados solamente en la ubicación de su propiedad o las potenciales prestaciones de la zona.
“Las personas, de manera ilógica, tasan sus predios muy alto, porque ellos saben perfectamente que están cerca de un polo de desarrollo o cerca de una zona que ellos piensan que se puede desarrollar, así empiezan a especular con el precio del suelo”, acotó el arquitecto.
De igual forma, ratificó la importancia de poner orden en la tenencia de la tierra para poder ofrecer certeza a potenciales inversionistas y crear y ofrecer las condiciones adecuadas para compra-venta de viviendas.
“La regularización de la tenencia de la tierra es el primer paso para una situación de motivar el crecimiento inmobiliario, así lo que va a regular el precio es la oferta y la demanda, lo que derivará en una sana competencia”, dijo.
Añadió que “cuando hay monopolios, pocos desarrolladores o pocos productores de vivienda, el consumidor compra lo que hay en el mercado; cuando diversificamos y permitimos que haya más competencia, ellos se preocupan más por ofrecer mejores condiciones a sus potenciales compradores. Nosotros creemos que si empezamos a regular el insumo principal de la vivienda que es el suelo, tendremos mayor oportunidad que vengan más desarrolladores a invertir en Oaxaca”, concluyó.
